0次浏览 发布时间：2025-04-11 14:26:00
近日，浙江杭州一起房屋买卖纠纷引起的官司引发关注。
据《钱江晚报》报道，杭州一买家称，自己花费759万元购买二手房，居住后却得知房屋为“凶宅”，原房东之子在屋内非正常死亡，起诉原房东要求退房并返还购房款。原房东则回应称，双方在2021年2月签订合同，次月已过户，但约定次年交房，即过户后、交房前原房东“返租”一年，在返租期间，自己遭到了丧子之痛。
买家曾提及，原房东提出，为了孩子读书方便，想要等到过户一年后再交房，也就是再住一年，自己答应了这一要求。而等到交房、自己入住一年后，她才从邻居口中得知，在房屋过户一个月后、交房前，原房东的孩子在家中自杀。而后，买家起诉原房东，要求退房。
原房东则称，在返租期间孩子去世，这是客观事实，但事情发生之前，买房流程已经完成，对方也已经享受到了优质学籍。“这几年房子本身就跌了300万元，这个时候拿我孩子的事情要我以当时的房价退房，这是刀口上撒盐，对我来说太不公平，是我没办法承受的。”
据前述媒体报道，买家、原房东在2021年2月8日签订房屋转让合同后，双方又于2021年2月18日签订了补充协议，其中在其他特殊情形事项中明确约定：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议”。
2024年12月，该案一审判决，法院认定原房东没有按照合同约定交付未发生非正常死亡事件的房屋，买家胜诉。而后，原房东提起上诉，目前二审尚未宣判。
那么，所谓“凶宅”如何定义？如果房子已经过户但未实际交付的情况发生意外死亡事件，是否影响原交易的进行？
对此，北京市京都律师事务所李泽瑞律师表示，凶宅不是一个法律概念，但结合传统文化和社会实践，可以简单总结凶宅的两大特征：第一，房间内的专有部分发生过死亡事件；第二，死亡形式是非正常死亡，包括他杀、自杀以及其他意外死亡的情形，不是正常病亡、自然死亡等情形。
从群众朴素观念和风俗习惯来说，“凶宅”往往会导致购买人产生恐惧心理，进而影响买受人的缔约基础及购买意愿。李泽瑞介绍，在房屋交易纠纷中，凶宅买卖一般有两种情况：
第一种是卖方恶意隐瞒房屋实际情况，导致买方购买房屋。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背意愿的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。卖家故意隐瞒关键信息，导致买家误判，买家有权请求法院撤销原购房合同。卖家应当返还购房款，并对所造成的损失予以赔偿。所造成的损失可能包括：过户费、装修费等。
第二种是房屋买卖合同签订后甚至过户后，正式交房前，房屋发生不幸事件，导致买家希望解除合同，退还费用。李泽瑞介绍，这种情况下法院往往会认为，虽然房屋结构没有发生损失，但是仍然构成重大瑕疵，可以支持退房。此前杭州的一个案例，一卖家在卖房后和买家商定返租，双方签订合同，完成过户，约定一年后交房。不幸的是在完成交房前，卖家返租期间，其孩子在房间内非正常死亡。法院一审支持了买家要求退房并返还购房款的诉求。
律师提醒，买房人在确定购买二手房前，应向小区物业公司、业主等了解房屋情况。同时，买房时还需选择可靠度、信用度较好的房产经纪公司，并在购房时将自己的需求进行明确告知，防止中介机构隐瞒事实进行交易。还要特别注意的是，买房人应当对房屋是否为“凶宅”以及其他购房硬性需求在购房合同中进行明确约定，确定违约责任，以便更好地保护自身合法权益。
来源 | 《钱江晚报》央广网
